ケース1
現地で申告しているので、日本で申告する必要はないと思っていた。

このケースが意外に多く、故意に海外所得の申告をしていなかった訳ではないことから、重加算税の対象となる可能性は低いと考えられます。

この場合、海外不動産を時価評価し、時価が5,000万円超のときは国外財産調書に記載した上で、自主的に修正申告又は期限後申告をすることでペナルティーの軽減を受けることが可能です。その際、現地で支払った税金があれば、平成23年分以後の修正申告に限定されるものの外国税額控除の適用を受けることができるため、結果として税負担は少なくなります。なお、期限後申告の場合には、過去の年分に制限なく、外国税額控除の適用を受けることができます。

ケース2
不動産所得が赤字であったため、そもそも申告が必要ないと思っていた。

現地での不動産所得がマイナスとなり、日本円での為替換算後の所得もマイナスであれば、日本での確定申告は必要ありません。

ただし、日本での不動産所得の計算は、現地での計算結果をそのまま円換算するのではなく、減価償却計算をはじめとする日本のルールに従っつて再計算する必要があることに注意しなければなりません。このことは、納税者にとって手間はかかるものの有利な計算結果となるケースが少なくありません。なぜなら、海外不動産投資の税務メリットは、海外の物件であっても日本の耐用年数表に基づき減価償却費の計算が認められる場合があり、結果として不動産所得がマイナスとなる可能性があるからです。

海外には築50年や100年を超える木造の中古物件が少なくなく、日本の中古耐用年数の計算式で計算した場合に、耐用年数が最短で4年となることもあります。また、為替レートの変動に伴い、円換算後の所得がマイナスとなるケースも少なくありません。例えば、数年前の円安の時に購入し、その後、円高となった場合には、円換算後の不動産所得はマイナスとなることもあり得ます。逆に、円高の時に購入し、その後、円安となった場合には、円換算後の不動産所得が大幅にプラスとなる可能性もあり得ます。

このケースに該当する方は、まずは実際に日本円ベースでの不動産所得を計算してから対応策を検討することをお勧めします。

ケース3
海外不動産の所得も日本で申告しなければならないことは知っていたが、不動産の購入資金は海外送金ではなく、ハンドキャリーで持ち出したので、バレないと思っていた。

ハンドキャリーで現金を海外に持ち出す場合、1回あたり100万円を超えると、出国時に税関で「支払手段等の携帯輸出・輸入申告書」を提出する必要があります。この申告を怠った場合や虚偽の申告をした場合には、5年以下の懲役又は500万円以下の罰金が科せられることになります。

この制度は2008年に導入されたものの、今までは厳しく取り締りを行っていなかったものと思われますが、2013年4月1日に施行された「改正マネーロンダリング法」による海外送金の取り締まり強化に伴い、今後は厳しく取り締まりが行われる可能性が高いと推測されます。

したがって、海外不動産を購入する際に、海外送金をすれば簡単でしかも安全に送金できるにも係わらず、何故、ハンドキャリーでキャッシュを持ち出して購入したのか、その理由について、厳しく追及される可能性が高いといえます。日本で申告が必要であると認識していながら、故意に事実を隠ぺいし、仮装していた事実が明らかになれば、脱税犯として重加算税の対象となることも覚悟しておかなければなりません。

このケースに該当する方は、一日も早く、自主的に修正申告又は期限後申告を行い、納税することが求められます。

>>海外不動産投資から得た収益の具体的な申告方法は、こちらをご覧ください。

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当コラムは2015年5月現在の税制に基づいて作成しており、読者の皆様のご理解を深めるために内容を簡素化している場合がございます。また、具体的な状況によって課税関係が変わる可能性がありますので、記載情報に基づいて行動される前に、弊所までご相談して頂ければと思います。

今年から導入された国外財産調書制度は、年末時点で、個人所有の国外財産が5,000万円を超える場合に、その国外財産を報告することとされています。一部では、報告義務を免れるため、また、申告漏れがある国外財産を報告の対象から外すために、個人名義の国外財産を、海外で設立した法人などに名義変更する動きがあったようです。

そこで、今回は、個人名義以外で所有する海外不動産について、その国外財産調書の考え方をＱ＆Ａ形式で解説させていただきます。

Ｑ．米国での不動産投資を検討しています。不動産の投資形態は、個人名義以外にどのようなものがありますか？

米国の代表的な投資形態として、株式会社、パートナーシップ、LLC（Limited Liability Company）を挙げることができます。株式会社は、日本でも御馴染みの形態かと思いますので、パートナーシップとLLCについて解説いたします。

パートナーシップ
パートナーシップは、基本的にすべての州が採択している、統一パートナーシップ法（Uniform Partnership Act : UPA ）により、「２人以上の者により共有されている営利を目的とした事業遂行の団体」として定義づけられています。

１つ目の特徴として、パートナーは無限責任を負うことが挙げられます（株式会社の場合、株主は出資額を限度とする有限責任を負います）。したがって、パートナーシップが多額の負債を返済できなくなった場合は、パートナーは個人の財産を処分してでも返済しなければなりません。

なお、パートナーシップには、ゼネラル・パートナーシップ（General Partnership : GPS）とリミテッド・パートナーシップ（Limited Partnership : LPS）の２つの形態があります。
GPSは、パートナー全員が経営を担い、また、無限責任を負うゼネラル・パートナーから構成されている、基本的な形態のパートナーシップです。これに対して、LPSは、１名以上の経営を担い無限責任を負うゼネラル・パートナーと、１名以上のリミテッド・パートナーから構成されているパートナーシップです。リミテッド・パートナーは、原則として経営に参画せず、責任は有限であるため、株式会社の株主に類似する立場と言えます。
このリミテッド・パートナーの特徴により、不動産投資の際には、専らLPSが採用されています。

２つ目の特徴として、米国の税務上、パートナーシップ自体には課税されず、パートナー自身が個々の立場で課税、つまり、パートナーシップで獲得した所得と他の所得を相殺できること（これを「損益通算」といいます）が挙げられます。通常、不動産投資は、投資初期に多額の減価償却費と、借入をしている場合には支払利息が発生します。したがって、投資初期は損失を先行して計上することなり、損益通算ができることにより節税が可能となります。

なお、注意点として、日本居住者がLPSを通じて米国不動産に投資をした場合、投資損失を損益通算できるか否かが、日本の税務上、最終的に確定していない ことが挙げられます。現在、デラウエア州で設立されたLPSを用いた不動産投資スキームについて、複数の投資家と国税庁が裁判で争っており（地裁では投資家の二勝一敗、高裁では投資家の一勝二敗）、今後の最高裁の判断を注視する必要があります。

LLC（Limited Liability Company）
LLCは、各州の有限責任法により設立される形態で、特徴として、株式会社とパートナーシップの両方の特徴を兼ね備えていることが挙げられます。すなわち、LLCは、株式会社と同様に、法人格を持ち、すべての出資者は有限責任となります。さらに、米国の税法上、パートナーシップと同様に、LLC自体に課税せず出資者に課税する（結果として損益通算できる）税務上の取扱いを選ぶことが認められています。

なお、LPSと同様、LLCについても、日本の税務上の取扱いについて注意する必要があります。日本の税務上は、米国にてLLC自体に課税せず出資者に課税することを選択していたとしても、法人格を有する以上、原則として、LLCは外国法人として取り扱い、損益通算は認めない としています。実務上は、LLCは、全米各州の法律により成立が認められることになりますので、各州の法律の規定に基づいて、損益通算の可否を個別に判断することになります。

>>海外不動産の申告方法について、詳しくお知りになりたい方はこちらをご覧ください。

Q．米国でLLCを出資金4,000万円で設立し（出資者は１人）、さらに、LLC名義で3,000万円の借入をして、7,000万円の不動産をLLC名義で購入した場合、国外財産調書の提出は必要でしょうか？

法令上は明確な規定がありませんが、念のため提出することをお勧めいたします。

LLCは法人格があるので、国外財産はLLCへの出資額4,000万円と捉え、5,000万円を超えていないため、国外財産調書の提出は不要とも考えられます。しかし、LLCの出資者が１人であるならば、LLC名義の借入金は、その出資者の返済能力に基づいて実行されたと考えるのが妥当です。したがって、不動産がLLC名義であったとしても、出資者の国外財産は不動産7,000万円として、国外財産調書にて報告することをお勧めいたします。

なお、この質問と同様の投資をパートナーシップで行った場合、パートナーシップは原則として法人格が無いため、個人で不動産を所有しているのと同様であり、国外財産調書の提出が必要となります。仮に、出資者が複数の場合は、不動産を出資者全員で共有していることになりますので、持分相当額が5,000万円を超えている否かで、国外財産調書の提出の要否を判断することになります。

>>今年（2014年3月17日提出期限分）の国外財産調書を提出されていない場合の対応は、こちらをご覧ください。

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当コラムは2014年6月現在の税制に基づいて作成しており、読者の皆様のご理解を深めるために内容を簡素化している場合がございます。また、具体的な状況によって課税関係が変わる可能性がありますので、記載情報に基づいて行動される前に、弊所までご相談して頂ければと思います。

国外財産調書制度は、税務当局が国外財産からの所得の申告漏れを把握するために導入された制度です。そのため、納税者としては、国外財産について、国外財産調書の作成だけでなく、所得の申告漏れや贈与の問題についても併せて検討することが重要です。
今回は、国外財産のうち海外不動産について、国外財産調書の作成と課税上の留意点をＱ＆Ａ形式で解説させていただきます。

Q．米国などで認められている、「合有」という不動産の所有形態はどのような特徴があるのですか？

「合有」(Joint Tenancy)とは、複数の人が平等に財産を所有する形態で、所有者の1人がお亡くなりになった場合に、通常必要な裁判所による相続手続き（Probate：プロベイト）を経ることなく、他の所有者に権利が移転することに特徴があります。

プロベイトには相当の費用と時間がかかるため、米国では「合有」は一般的な不動産の所有形態です。多くの日本人の方が不動産をお持ちのハワイの州法では、必要事項を記載した書類に死亡証明書を添えて提出するだけで、権利の移転手続が完了します。

なお、夫婦による合有の場合は、「夫婦合有」（Tenancy by the Entirety)という特別の形態となります。プロベイトを経る必要がないのは「合有」と同じですが、夫婦の一方が無くなると、（手続き無しに）自動的に残された配偶者に権利が移転することに特徴があります。

Q．プロベイト対策として、米国不動産を「夫婦合有」で所有しています。不動産の購入資金は、全て私（夫）の資金です。この場合、国外財産調書はどのように報告すればよいですか？また、税務上の留意点を教えてください。

日本の税法では、原則として、不動産を購入した時点で、御主人から奥様へ購入資金の50％相当の贈与があったものとされます。この場合、奥様は贈与税の申告が必要となります（御主人の相続の際には、相続財産から除外されます）。

そのうえで、ご夫婦それぞれの持分相当額が、他の国外財産とあわせて5,000万円を超えていれば、各自で国外財産調書を提出する必要があります。
なお、米国不動産から所得がある場合には、御主人と奥様で50％ずつを不動産所得として申告することになります。

但し、「夫婦合有」が、裁判所による相続手続き（プロベイト）を避けるためだけのものであれば、単なる名義借りとなりますので、基本的には奥様の贈与税の申告は必要ないと考えられます（御主人の相続の際には、相続財産として取り込む必要があります）。
これは、贈与は双務契約のため、あげる側ともらう側の双方の合意がなければ、そもそも贈与契約が成立しないからです。

この場合、米国不動産は、購入資金を提供した御主人の国外財産として、他の国外財産とあわせて5,000万円を超えていれば、国外財産調書を提出することになります。そして、米国不動産から所得がある場合には、全て御主人の不動産所得として申告することになります。

なお、米国の税法では、ご夫婦が両方日本人の場合は、特例によって購入時点では贈与とみなされず、売却時点で購入資金を出した方（本質問の場合は御主人）に売却代金が戻らないときは贈与とみなされることになります。

以上のポイントをまとめると次のとおりとなります。

■夫婦合有の米国不動産（夫が100％購入資金を提供）の取扱い

①夫から妻への購入資金50％の贈与
・妻は贈与税の申告が必要
・夫の相続財産から米国不動産50％相当を除外
・夫婦それぞれが、米国不動産50％相当を国外財産調書で報告
・夫婦それぞれが、米国不動産からの所得50％相当を確定申告

②名義借り
・妻は贈与税の申告が不要
・夫の相続財産に米国不動産100％を含める
・米国不動産は100％夫の所有として国外財産調書で報告
・米国不動産からの所得は100％夫の所得として確定申告

>>海外不動産の確定申告について、詳しくお知りになりたい方はこちらをご覧ください。

>>海外不動産の相続について、詳しくお知りになりたい方はこちらをご覧ください。

 近年、日本の税務当局は、米国、特にハワイの夫婦合有の不動産について関心を持っており、夫が100％購入資金を出している場合には、贈与税の支払いか、夫の単独名義に修正を求めるようになってきているようです。夫が亡くなる前に、夫の単独名義に修正した場合は、プロベイトが必要になります。したがって、相続対策として信託など何らかの対策を講じる必要がありますのでご留意ください。

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当コラムは2014年6月現在の税制に基づいて作成しており、読者の皆様のご理解を深めるために内容を簡素化している場合がございます。また、具体的な状況によって課税関係が変わる可能性がありますので、記載情報に基づいて行動される前に、弊所までご相談して頂ければと思います。