国外での家賃の賃料収入の日本での確定申告の方法と外国税額控除、タックスヘイブン税制

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不動産売買・投資

海外や国内の不動産購入のための送金や、海外不動産からの賃貸収入への課税と外国税額控除などについてご説明しています。

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不動産投資所得の税務について

海外不動産投資で得た収益は、日本でどのように確定申告するの?

【日本と海外の二重課税に要注意 】

日本の居住者であれば、日本で全世界所得に対して課税されることになります。
従いまして、海外不動産からのインカムゲインやキャピタルゲインについても、国内不動産と同様、不動産所得あるいは不動産譲渡所得として課税されることになります(所得の計算や適用税率も変わりはありません)。

また、海外不動産の場合には、原則として、現地国でも課税されることになりますので、現地国での確定申告も必要となります。二国間での二重課税については、居住地国である日本で「外国税額控除」が適用され調整されることになります。しかし、現地国で支払った所得税を無制限に控除することができず、二重課税が解消されないケースも少なくないため注意が必要です。

  課税方法 所得税・住民税
不動産所得 総合課税 15%~50%(最高)
不動産譲渡所得 申告分離課税 長期20%、短期39%

なお、確定申告の際は、外国通貨での収益及び費用を日本円に換算する必要があること、外国税額控除の限度額の計算など、国内不動産の場合に比べて、多少複雑になりますので専門家にご相談されることをおすすめします。

確定申告の留意点

国外所得の申告の際の留意点は以下です。

  留意点 参考
①為替換算 ◇原則として、取引日のTTM
◇継続適用を条件として、
収益はTTB、 費用はTTS
◇年末レート、年平均レートの適用可能。
②外国税額控除 ◇控除限度額
=年税額×国外所得割合
◇国外所得割合
=国外所得/全世界所得
③減価償却費 ◇取得費のうち、土地と建物部分の按分計算 ◇中古耐用年数の適用
①法定耐用年数-(経過年数)×0.8
②法定耐用年数×0.2

国ごとの税務上の扱い

現地居住者、現地法人の場合の税率は以下です。

  インカム・ゲイン キャピタル・ゲイン 相続税・贈与税 法人税
マレーシア 28% (5年未満)  5%
(5年以上)非課税
25%
(軽減税率20%)
ハワイ(米国) (連邦税)最高35%
(ハワイ税)最高11%
(連邦税)最高15%
(ハワイ州)最高7.25%
(連邦税)最高35%
(ハワイ州)最高16%
(連邦税)35%
(ハワイ州)最高6.4%
オーストラリア 最高45% 最高22.5%
(譲渡益の1/2)

(贈与)みなし譲渡税
30%
タイ 最高37% 最高20% 30%
ニュージーランド 最高33% 非課税
(贈与)最高25%
28%

※上記は2013年4月時点の税制であり、改正により税率等が変更になる場合がありますのでご注意ください

どの名義で所有すれば良いの?

一般的には、法人税率より個人所得税の最高税率の方が高いため、最高税率が適用される所得を見込んでいる場合には、現地法人の設立を検討すると良いでしょう(その場合、タックスヘイブン対策税制の適用がある場合がありますので注意が必要です)。

また、長期的な所有を考えている場合や相続対策として、法人名義で購入するのか、共有名義にするのか(日本の贈与税に注意)、現地でトラストを作るのか、事前に対策を講じて置くと良いでしょう(英米法系の国などでは、相続時の名義変更手続きなどに時間とコストがかかります)。

なお、海外不動産の購入時、運用時、売却時の税務上の取扱いについて、日本と異なる場合が少なくありませんので、事前にリサーチをしておくと良いでしょう。

参考までに、ニュージーランドにおける課税の概要は次の通りです(居住用不動産の場合)。

  所得税 固定資産税 一般消費税 その他
購入時 × × ×(不動産取得税、印紙税)
運用時 ○総合課税 × ×
売却時 ×(キャピタルゲイン課税) × × ×

なお、海外不動産を購入する際に、税務上よく問題になるのは、海外送金や共有名義による贈与税課税についてです。

日本と海外のイメージ海外不動産を購入する場合、現地で銀行口座を開設後、購入資金を海外送金するのが一般的です。日本の金融機関を通じて海外送金をする際、「外国送金依頼書 (兼 告知書)」に送金目的などを記入しますが、1回あたりの送金額が100万円を超える場合には、「国外送金等の支払調書」が金融機関から税務署に提出されます。これは、海外取引における申告漏れ等の把握が目的ですので、「調書」を受け取った税務署は、納税者に「国外送金等に関するお尋ね」を送付し、送金内容の確認を行います。

その結果、内容に疑義がある場合、又は、「お尋ね」の回答がない場合などには、税務調査などにより事実関係の確認が行われます。また、日本の課税当局は、租税条約の情報交換規定に基づき、相手国に対して、現地銀行口座の情報照会を要請することができます。

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