国外での家賃の賃料収入の日本での確定申告の方法と外国税額控除、タックスヘイブン税制

海外不動産投資で得た収益は、日本でどのように確定申告するの？

【日本と海外の二重課税に要注意 】

日本の居住者であれば、日本で全世界所得に対して課税されることになります。
従いまして、海外不動産からのインカムゲインやキャピタルゲインについても、国内不動産と同様、不動産所得あるいは不動産譲渡所得として課税されることになります（所得の計算や適用税率も変わりはありません）。

また、海外不動産の場合には、原則として、現地国でも課税されることになりますので、現地国での確定申告も必要となります。二国間での二重課税については、居住地国である日本で「外国税額控除」が適用され調整されることになります。しかし、現地国で支払った所得税を無制限に控除することができず、二重課税が解消されないケースも少なくないため注意が必要です。

なお、確定申告の際は、外国通貨での収益及び費用を日本円に換算する必要があること、外国税額控除の限度額の計算など、国内不動産の場合に比べて、多少複雑になりますので専門家にご相談されることをおすすめします。

確定申告の留意点

国外所得の申告の際の留意点は以下です。

国ごとの税務上の扱い

現地居住者、現地法人の場合の税率は以下です。

どの名義で所有すれば良いの？

一般的には、法人税率より個人所得税の最高税率の方が高いため、最高税率が適用される所得を見込んでいる場合には、現地法人の設立を検討すると良いでしょう（その場合、タックスヘイブン対策税制の適用がある場合がありますので注意が必要です）。

また、長期的な所有を考えている場合や相続対策として、法人名義で購入するのか、共有名義にするのか（日本の贈与税に注意）、現地でトラストを作るのか、事前に対策を講じて置くと良いでしょう（英米法系の国などでは、相続時の名義変更手続きなどに時間とコストがかかります）。

なお、海外不動産の購入時、運用時、売却時の税務上の取扱いについて、日本と異なる場合が少なくありませんので、事前にリサーチをしておくと良いでしょう。

参考までに、ニュージーランドにおける課税の概要は次の通りです（居住用不動産の場合）。